Skip to content
Skrevet av Jørund Buen
Det banken frykter
Et lån til et næringsbygg betjenes av leieinntektene, og bygget er sikkerheten. En svak energikarakter kan svekke begge.
Leieinntektene kan falle. Hvis bygget ikke lenger kan brukes lovlig (slik det er blitt for kontorbygg i Nederland med svak energikarakter, se under), stopper i verste fall inntekten mens renter og avdrag løper. Også i et marked uten slike lovkrav kan leietakere flytte til bedre bygg eller kreve lavere leie. Risikoen er selvfølgelig størst hvis leiekontrakten snart løper ut, og ikke inntektene er forsikret. Særlig mer krevende leietakere (blant dem bankene selv), som har egne bærekraftmål, ønsker nok energikarakter A til C. Men pris veier fortsatt tungt, også for dem, og det finnes andre segmenter der kun pris teller.
Verdien kan bli lavere enn antatt. DNB Næringsmegling har siden januar 2025 tatt energikarakteren inn i verdsettelsen. Resonnementet er at dårligere energikarakter kan gjøre at kjøperne i markedet forventer høyere yield (altså årlig leieinntekt etter kostnader, delt på verdien), og høyere yield gir lavere eiendomsverdi. DNB mener at kontorer med svak karakter i mindre attraktive områder kan ende som «strandede eiendeler».
Refinansiering kan bli vrient. Finanstilsynet pekte i tematilsynet om kontoreiendom i 2023 på at lånenes løpetid er vesentlig kortere enn finansieringsbehovet, og at mange pantesikkerheter mangler energimerking. Der data mangler, regner banken med risiko. Hvis leieinntekter og verdi må nedjusteres akkurat når lånet skal fornyes, er det dårlig timing.
Et regnestykke
La oss ta et kontorbygg verdt 200 millioner kroner. Netto leie (forenklet til leie minus eierkostnader) er 12 millioner i året (yield 6 prosent). Lånet er 130 millioner (belåningsgrad 65 prosent), og med 5,5 prosent rente koster det 7,15 millioner i renter. Rentedekningen er 1,7 (12 delt på 7,15).
Så flytter markedet seg. Yielden stiger til 6,5 prosent fordi bygget har svak energikarakter, og netto leie faller 30 prosent, til 8,4 millioner, fordi eieren mister en leietaker av samme grunn. Verdien blir da rundt 129 millioner. Lånet på 130 millioner overstiger nå verdien (belåningsgraden over 100 prosent), rentedekningen er nede i 1,2, og lånet må refinansieres. Her er poenget å vise at dette har to effekter (yield og bortfall av leietaker) – det skal nok en del til at de stables oppå hverandre slik i praksis.
Flere land har innført energikrav til utleiearealer eller næringsbygg
Energikrav til utleiearealer – både næringseiendom og utleieboliger – finnes i flere europeiske land. Det er rimelig å anta at flere vil følge etter, og kanskje også Norge, i lys av et nytt EU-direktiv. Samtidig kan ikke et krav om en gitt energikarakter oversettes direkte til Norge, av mange grunner. Per i dag er ikke utregningen av energikarakterene samordnet, så tersklene og beregningsgrunnlaget for en gitt karakter er ulike. Andre land har mye fossil energibruk i bygg, i motsetning til Norge.
Land | Regelverk | Hva som kreves | Status |
|---|---|---|---|
Frankrike | Décret tertiaire | Bygg på 1 000 m² eller mer: energibruken ned 40 % innen 2030 (mot 2010). Årlig rapportering. | I kraft |
Nederland | Krav om energikarakter C for kontor | Kontor over 100 m² skal ha minst energikarakter C (siden 1.1.2023) | I kraft |
Storbritannia (England/Wales) | MEES for næringsbygg | I dag: energikarakter E. Foreslått: B fra 2031 for utleide bygg over 1 000 m² | I kraft |
EU | Bygningsenergidirektivet (2024/1275) | Næringsbygg: de 16 % dårligste skal renoveres 2030, de 26 % dårligste 2033 | I kraft på EU-nivå, i prosess nasjonalt |
Nederland har det nærmeste man kommer et bruksforbud for dårlige næringsbygg. Et kontor uten energikarakter C slipper tiltak med mer enn ti års tilbakebetalingstid, men må gjennomføre tiltak som lønner seg raskere. Før du blir engstelig for «nederlandske tilstander» i Norge: kravet tilsvarer 225 kWh/m² fossil primærenergi. Norske bygg har lite fossil energibruk, og oljefyring er forbudt. Primærenergi er noe annet enn vektet levert energi, som er grunnlaget for energimerking i ny forskrift i Norge. Fossil kraftproduksjon taper 40-60 prosent før strømmen er levert.
Frankrike har ikke forbud mot å leie ut næringsbygg med dårlig energiytelse, men et forbruksmål som kan bli like krevende. Sluttbruken av energi skal ned 40 prosent innen 2030, 50 innen 2040 og 60 innen 2050, målt mot 2010. Forbruket rapporteres årlig, og bedrifter som ikke gjør det kan få navnet offentliggjort og en bot på 1 500-7 500 euro (opptil ca. 80 000 kr pr brudd).
I Storbritannia (England og Wales) må utleide næringsbygg i dag ha minst E. I juni i år la regjeringen fram et foreløpig forslag om B fra 2031 for utleide bygg over 1 000 kvadratmeter. Både for gjeldende og foreslåtte regler kreves kun oppgradering hvis tiltak har tilbakebetalingstid på 7 år eller kortere og ikke reduserer markedsverdien med mer enn 5 prosent. Eiere av bygg som ikke møter kravet risikerer bøter, avhengig av hvor lenge fristbruddet har vart og leieverdi. Boten er minst 5 000 pund (ca 65 000 kr) og maks 150 000 per brudd (ca 2 mill kr), og eiers navn offentliggjøres.
EU: Bygningsenergidirektivet, vedtatt i 2024, har minstekrav til energiytelse for næringsbygg (altså ikke kun utleiearealer). Basert på 2020-tall skal de 16 prosent dårligste renoveres innen 2030 og de 26 prosent innen 2033. Hvert land fastsetter terskelverdiene selv (Norge vil trolig også innføre direktivet, se under).
Boligporteføljer
For bolig er minstekrav valgfritt under bygningsenergidirektivet, men energibruken til boligmassen i det enkelte land må reduseres 16 prosent innen 2030 og 20-22 prosent innen 2035. Større boligutleiere i kan møte strenge regler: Frankrike innførte i 2025 energikarakter F som nedre grense for utleie av boliger, og planlegger å stramme inn til E i 2028 og D i 2034. I England og Wales er kravet energikarakter E i dag. Det er besluttet politisk (men ikke lovfestet ennå) at utleieboliger skal ha C innen 2030. Nederland knytter maksimalt tillatt husleie til energimerket: energikarakter E, F og G gir fratrekk i poengsystemet for maksleie.
Hvor står Norge?
Norge har i dag ingen minstekrav til energiytelse for eksisterende næringsbygg, utover at bygg som selges eller leies ut skal ha gyldig energiattest. Tre ting beveger seg likevel:
- Krav om energikartlegging: Forskriften gjelder foretak med energibruk på minst 2,5 GWh i året, og frist for første kartlegging var 1. oktober 2026. Kravet gjelder foretak, ikke enkeltbygg, og inkluderer derfor energibruk til transport og prosesser, ikke bare bygg. En tommelfingerregel: Har selskapet over 10-15 000 m² med «vanlige» næringsbygg med energikarakter D eller E (eller halvparten, om bygget har høy energibruk til oppvarming eller kjøling, eller har dårligere energikarakter) kan dere være rapporteringspliktige.
- Bankene: De fleste større norske banker krever nå energiattest for næringsbygg når de innvilger nye lån eller refinansierer, og tar karakteren inn i kredittvurderingen. Mange krever plan for oppgradering av bygg med dårlig energikarakter (f.eks. E, F og G).
- EU-regler: Bygningsenergidirektivet, med minstekrav til næringsbygg og snittet av boliger, var på høring høsten 2025. Det er ikke avklart når Norge iverksetter det, og i hvilken form. Det kan bli gjort store tilpasninger til norsk kontekst, blant annet i lys av særtrekkene nevnt over.
Minstekrav for næringsbygg i Norge: hva taler for og imot?
For
- Retningen i EU-regler: Norge innlemmer nok før eller siden direktivet. Presset på Norge om å etterleve EU-krav er tøffere enn før.
- Åpenhet: når en svært liten andel av næringsbygg har attest, vet verken bank, leietaker, eier eller myndigheter hvor bygningsmassen står. Et minstekrav kan øke etterlevelsen.
Mot
- Liten klimagevinst: norske bygg varmes i stor grad med fornybar strøm og fjernvarme, og driften av bygg står derfor for bare ca 1 prosent av Norges utslipp, slik de typisk regnes ut.
- Insentivene for å oppgradere er ofte skjeve: byggeier betaler for tiltaket, mens leietakeren sparer penger, uten at leieinntektene automatisk øker over natten.
- Energikarakteren viser typisk hva bygget er tilrettelagt for, ikke hva den faktiske bruken er. Et minstekrav basert på beregnet energi kan derfor straffe dårlige bygg som brukes energieffektivt, og belønne de som sløser med energi i bygg som er tilrettelagt for effektiv energibruk. Mye tyder på at norske bygg bruker mer i praksis enn energiattesten viser.
- Feil bygg får regningen: et krav kan tvinge dyre tiltak på bygg som uansett burde selges eller bygges om, særlig i svake områder.
Et norsk forbud mot å bruke energisløsende næringsbygg er nok lite sannsynlig på kort sikt (og utleieforbud for dårlige boliger enda mindre), men mer sannsynlig etter 2030. Investorer fra land som iverksetter bygningsenergidirektivet kan bruke samme standard for investeringene sine i Norge. Bankene og markedet gjør dessuten litt av jobben uansett, gjennom endringer i yield, kredittvurdering og leietakerpreferanser. Og bankene lytter til Finanstilsynet. I analysen av bankenes utlån til næringseiendom (nevnt over) ba tilsynet bankene ta høyde for at «det kan komme reguleringer som stiller krav til oppgradering av de minst energieffektive byggene, eventuelt at det ikke vil bli lov å leie ut kontorbygg med de dårligste energikarakterene». Foreløpig har ikke tilsynet fulgt opp dette.
Hva du kan gjøre nå
- Sjekk om bedriften må rapportere energibruk under energikartleggingsforskriften. Summer energibruken (bygg, transport, prosesser) og sammenlign med 2,5 GWh. Betaler dere for strøm eller fjernvarme til mange bygg, samt strøm eller drivstoff til en del kjøretøy i tillegg, kan dere være over grensen. Bruk kartleggingen til å tenke gjennom tiltak for å spare energi og penger.
- Skaff energiattest for alle byggene dine, og sjekk at eksisterende attester er riktige og gyldige.
- Legg faktisk energibruk ved siden av attesten. Driftsoptimalisering kan gi stor effekt uten store investeringer i selve bygget, men det må du forklare banken – de finner det ikke ut selv.
- Snakk med banken tidlig om lån som skal refinansieres og om grønne lån til oppgradering.
- Vurder om svake bygg i svake områder bør selges eller bygges om i stedet for å oppgraderes.
- Energihuset hjelper deg med energimerking, kartlegging og en plan som både du og banken kan bruke.
Har du et spørsmål eller ønsker å bestille en tjeneste?
Vi vil gjerne høre fra deg.
